— 3 года назад, когда грянул кризис, как удалось не "попасть"?

— Опыт был, я крепко попал в 1995 году.

— Но тот-то кризис был коротенький...

— А попал я сильно. Потому, когда в 2006-2007 годах все наращивали свои активы и объемы, у меня последние волосы на голове вставали дыбом.

— От роста цен?

— Да. Роста, который не был подкреплен реальным экономическим развитием. Был сумасшедший впрыск денег, которые концентрировались на спекулятивных сделках. О платежеспособности населения говорить сложно, когда спекулируют все. Когда мои знакомые полицейские покупали по 10 квартир... И отсутствовали обратные реакции, и нечем было тормозить…

— Что-то я не слышал, чтобы вы как-то предупреждали народ. Вы — одна из крупнейших риэлтерских фирм, которая знала, откуда ноги растут… Что ж молчали?

— А нас слушали? Шинс [риэлтерская компания Latio] предупреждал всех в очень эмоциональной форме. И все говорили «Шинс играет на понижение, наверное, у него какой-то бизнес-проект есть». Поднимите мои выступления на конференциях, я постоянно говорил о том, что рынок в ненормальном состоянии.

— А политики вас слышали?

— А никто не хотел ни о чем слышать. На конференции в 2006 году я сказал, что наша экономика несется на бешеной скорости и входит в поворот. Что надо тормозить ДО поворота, что уже наметились проблемы на рынке недвижимости в США, что нужно предпринимать какие-то действия… На что был получен ответ: «Мы придерживаемся практики невмешательства в дела экономики, и чем свободнее развивается экономика, тем лучше. Все будет регулироваться, само собой».

— А что сейчас происходит с зависшей недвижимостью? Которая пустует целыми высотными домами и поселками.

— Основными кредиторами, сосредоточившими в своих руках больше половины ипотечного рынка, являются шведские банки.
Шведы в начаде 90-х пережили серьезный кризис на рынке недвижимости. Тогда их правительство сделало много ошибок. Шведы извлекли уроки из прошлого кризиса и в нынешних условиях довольно быстро и эффективно реализовали пакет антикризисных мер. То же самое в начале 90-х произошло в Великобритании, Норвегии, Швейцарии. Сегодня в этих странах, также в результате решительных действий правительств, рынок недвижимости довольно быстро восстановился от кризисных проявлений. Меры, предпринятые в этих странах, в общем похожи. Но эти страны объединяет одно, они не входят в зону евро и их центробанки вправе самостоятельно распоряжаться своей валютой.

— Какие меры?

— Первое: поддержали банковскую сферу и быстро девальвировали валюту. Второе: резко снизили ставки по ипотечным кредитам, чтобы не допустить дефолта. Чтобы при снижении доходов, нагрузка на семейный бюджет была терпимой. В-третьих, безработным дали каникулы на возврат тела кредита.

Основная опасность в таких обстоятельствах — массовые дефолты, когда на рынок выбрасывается большое количество квартир, и цены обваливаются. В этом случае банки теряют капитализацию и активы. Они не могут брать внешние заимствования, и кризис становится длительным.

Поэтому здесь, в Латвии, шведские банки пошли по пути переоформления дефолтных объектов на свои подструктуры. Теперь огромная масса недвижимости находится в собственности банков.

— Но она же не просто лежит в сейфе, она же еще и «кушать просит»?

— Безусловно, но практика выходов из кризиса показывает, что лучше пусть она находится в собственности банков. Банки эту недвижимость могут использовать как актив, перерисовывая баланс и осуществляя внешние заимствования. А если они спишут огромнейшие убытки, рынок просто-напросто рухнет. Снизится стоимость недвижимости и по заложенным объектам, по которым еще осуществляются платежи.

— А содержание этой недвижимости оплачивают дочерние фирмы банков?

— Да, если там никто не проживает,

— А если проживает? У меня рядом стоит дивный проект «Астра-люкс» — 22 этажа. Вечером в нем светится три окна. Кто платит за обслуживание остального – пустого дома? Его же отапливать надо, освещать…

— Проблема огромная. Мы отказались от обслуживания высотных домов. Оказалось, что даже в полностью распроданных домах в среднем 30% квартир принадлежат спекулянтам, которые не в состоянии выплачивать проценты по кредиту. Когда банки начинают процесс перенятия этих квартир, они перестают платить вообще. Не платят налоги, не платят банку и платить за обслуживание смысла для них никакого.

Обслуживающие компании у нас — «мальчики для битья», Ведь те люди, которые платят за свою квартиру, рассчитывают на получение полного сервиса. Возникает взрывоопасная ситуация. Впрочем, в последний год процесс перенятия пустых квартир активизировался. Банки стали оплачивать их содержание.

— Сейчас оцениваются результаты действия Закона об «инвесторской визе», введенного 9 месяцев назад. Что изменилось на рынке?

— Любая компания, которая занимается недвижимостью, скажет, что такого количества россиян она не видела лет 20. Количество сделок пока небольшое, но интерес велик. Плохо, что Латвия опоздала с началом борьбы за российских инвесторов. Сейчас уже 250 тысяч россиян живет в Лондоне, несколько сот тысяч в Испании, почти 100 тысяч — на Кипре и так далее.

Но, все-таки, интерес большой. В сегменте дорогого элитного жилья сделки проходят не только с россиянами, но и с украинцами, казахами и узбеками. Более 90% сделок это — центр Риги и Юрмала. Моя компания, например, только что успешно распродала дом на улице Аусекля. Хотя, там были квартиры и по миллиону латов.

— Ого! И кто покупатель?

— Россияне, узбеки… Люди, владеющие серьезными средствами. Они приобретали жилье для себя. Прежде всего, с целью получения вида на жительство и проведения какого-то времени здесь в Латвии.

— Куда в ближайшие годы всё это двинется?

— Сложно говорить. Но можно привести пример Венгрии. Там в где-то в 2004 году международные финансовые учреждения жестко ограничили кредитование экономики, в том числе и рынка недвижимости. Когда весь мир еще купался в деньгах, Венгрия уже барахталась на грани банкротства. Теперь с периодичностью год-два ЕС и МВФ решают вопрос о спасении венгерской экономики и выделении ей траншей.

Почему так происходит? Потому что политики в свое время активно покупали голоса избирателей. Финансировали льготные программы молодым семьям, выдавали субсидированные кредиты и так далее. А когда международные финансовые структуры прекратили кредитование, начался серьезный кризис.

Пошла дефляционная модель экономики: снижение доходов, урезание бюджетов. Возникла проблема неплатежей по валютным кредитам. Все, как у нас. Зарплаты снижаются, демографическая ситуация ухудшается, экономически активное население уезжает.

Венгрия барахталась в течение последних трех-четырех лет, постоянно обрезая бюджет страны под давлением МВФ. Но это приводило только к снижению экономической активности. Что опять вынуждало повышать налоги, а высокие налоги опять приводили к снижению активности инвесторов. Получился замкнутый круг. Как и у нас.

Венгрия сейчас пытается выйти из этого заколдованного круга. Она снизила налоги, чтобы привлечь инвесторов. Сейчас она ищет финансирование, чтобы увеличить бюджетные расходы на инфраструктуру. Потому что страны, которые в 90-х годах успешно вышли из кризиса – Швеция, Британия, Швейцария — увеличивали бюджетные расходы на строительство инфраструктурных объектов. Правда, у них тогда резко возрос государственный долг. В некоторых «больших» европейских странах размер госдолга превышает 100% от ВВП, и тем не менее государство получает новые заимствования и реализует антикризисное финансирование.

Но что могут делать большие экономически развитые страны, того нельзя делать маленьким. Венгрии никто не разрешит увеличить госдолг. Маленькие страны заставляют делать то, что большие страны ни за что не сделали бы. Швеция, которая является основным кредитором в Латвии, в своей стране максимально старалась избежать дефолта частных граждан. Наш сценарий – противоположный.

— Но ведь этот опыт давно описан во всех учебниках экономики. Почему же мы наступили на эти грабли?

— Да, у нас все делается абсолютно наоборот – против учебников экономики. Существует правительственная коалиция, чья задача – сверстать бюджет на следующий год. Не сверстают — правительство рухнет. Потому повышаются налоги, рисуются доходы будущих периодов, которые, конечно, не будут собраны. Но зато получаются транши, которые позволяют коалиции существовать дальше. При этом нарушаются основные экономические законы: ухудшается инвестиционный климат, привлекательность страны.

Я не думаю, что наш премьер – глупый экономист. Он просто решает политические задачи. Но экономические задачи сегодня не решает никто, что тоже понятно. Потому что 20 лет у нас не было конкуренции экономических идей. В силу искореженности всей нашей политической надстройки.

P.s. от IMHOclub: Вадим Марков готов ответить на вопросы членов IMHOclub. Чтобы ваши вопросы были им услышаны, просим авторизоваться и воспользоваться окном «Ваш комментарий».